Lorsque vous cherchez à louer votre bien, vous voulez vous assurer de trouver le bon locataire. En tant que propriétaire, il n'y a rien de pire que de passer le processus d'annonce de votre bien, de rencontrer des locataires potentiels, de remplir les documents, puis de sélectionner par inadvertance un locataire problématique.
Les paiements en retard ou manqués peuvent vous causer de gros maux de tête. Les expulsions vous coûteront cher et prendront du temps. C'est pourquoi il est essentiel que vous fassiez le nécessaire pour vous assurer que vos locataires sont fiables, qu'ils ont les moyens de payer leur loyer et qu'ils ont l'habitude de le faire à temps.
L'une des façons de faire preuve de diligence raisonnable est d'examiner les dossiers de crédit des locataires. Il s'agit d'un élément essentiel du processus de sélection des locataires.
Qu'est-ce que le dossier de crédit d'un locataire?
Les dossiers de crédit sont générés par les deux bureaux de crédit à la consommation du Canada, Equifax et TransUnion.
Le dossier de crédit d'un particulier est une évaluation de sa solvabilité. Il indique son pointage de crédit et illustre la façon dont il rembourse ses dettes grâce aux relevés de paiement des comptes de crédit tels que les cartes de crédit, les prêts étudiants, les prêts automobiles et les prêts hypothécaires.
L'examen du dossier de crédit d'un éventuel locataire peut donner au propriétaire une idée assez précise de sa fiabilité financière. Si un candidat locataire a un bon pointage de crédit et que son dossier de crédit montre qu'il a toujours effectué ses paiements à temps, il est probable qu'il fera un bon locataire. S'il a des antécédents de paiements en retard ou manqués et qu'il a beaucoup de dettes au moment où il demande à louer votre bien, il y a peut-être lieu d'approfondir l'enquête avant de lui proposer un contrat de location.
Quelles sont les informations contenues dans le dossier de crédit d'un locataire?
Un dossier de crédit contient essentiellement l'historique des emprunts d'une personne. Il indique le montant emprunté, la fréquence des emprunts et la fiabilité des remboursements. Pour entrer un peu plus dans les détails, le dossier de crédit d'un locataire résume son historique de crédit, y compris :
pointage de crédit;
prêts en cours;
cartes de crédit actuelles et antérieures;
niveau d'endettement (somme de toutes les dettes liées aux cartes de crédit, aux prêts étudiants, à l'hypothèque, etc.);
utilisation du crédit (montant du crédit disponible par rapport au montant utilisé);
historique des remboursements des prêts et des cartes de crédit, y compris les paiements manqués et en retard;
prêts en souffrance qui ont été recommandés pour être récupérés;
expulsions, les privilèges contre le locataire et les faillites.
Comment obtenir le dossier de crédit d'un locataire?
Il existe plusieurs façons d'obtenir le dossier de crédit d'un locataire. Au Canada, il est tout à fait légal d'obtenir le dossier de crédit d'un locataire, à condition d'obtenir le consentement écrit du candidat locataire avant de procéder à une vérification.
Les dossiers de crédit proviennent tous de l'un des deux bureaux de crédit à la consommation, TransUnion et Equifax, qui gèrent les informations relatives au crédit des consommateurs. Toutefois, il n'est pas nécessaire qu'ils proviennent directement des bureaux de crédit : de nombreux propriétaires se procurent les rapports auprès de compagnies tierces ou directement auprès des locataires eux-mêmes.
Selon la méthode que vous utilisez pour obtenir le dossier de crédit d'un locataire, il se peut que vous ayez à payer des frais. L'obtention d'un dossier auprès d'un bureau de crédit ou d'une compagnie tierce coûte généralement entre 10 et 30 dollars, mais certaines proposent des forfaits d'abonnement mensuels ou annuels, ce qui vous permet de contrôler plusieurs locataires par mois ou par an sans avoir à payer le coût unique à chaque fois. Si un locataire fournit son propre dossier de crédit, celui-ci est évidemment gratuit pour le propriétaire.
D'un bureau de crédit
Une fois que le propriétaire a obtenu le consentement écrit du locataire, il peut s'adresser directement à TransUnion ou Equifax, ou aux deux, pour obtenir un rapport sur le locataire. Avant de pouvoir vérifier l'identité des locataires, vous devez vous inscrire et faire confirmer et approuver votre identité en tant que propriétaire par les bureaux de crédit. Tout comme vous faites preuve de diligence raisonnable à l'égard de vos locataires, les bureaux de crédit doivent faire de même à votre égard. Il ne vous reste plus qu'à payer le rapport.
D'une compagnie tierce
Il existe des compagnies tierces spécialisées dans la vérification des antécédents des locataires. De nombreux propriétaires paient pour utiliser les services de ces compagnies, qui se chargent de cette tâche administrative moyennant des frais. Des compagnies comme Liv.rent, SingleKey, Naborly, FrontLobby et ProprioEnquête effectuent toutes des vérifications de la solvabilité des locataires potentiels. Selon la compagnie et le niveau de vérification que vous souhaitez, ces compagnies peuvent également vérifier les informations relatives à l'emploi et au revenu, les profils de réseaux sociaux et les dossiers judiciaires.
D'un locataire potentiel
Vous pouvez également demander aux locataires potentiels de se procurer leur propre dossier de crédit et de vous le communiquer. Cette démarche est évidemment entièrement gratuite pour vous et, dans la plupart des cas, gratuite pour le locataire également, selon le service qu'il utilise pour obtenir son dossier de crédit. Il n'est pas rare que les propriétaires demandent à leurs locataires de leur fournir leur propre dossier. Assurez-vous vraiment qu'il est récent (moins d'un mois ou deux).
D'un gestionnaire immobilier
Faire appel à un gestionnaire immobilier est une autre option. Pour les propriétaires qui sont trop occupés pour s'occuper de l'administration des locataires, ou pour les propriétaires qui possèdent plusieurs biens, il peut être intéressant d'employer une compagnie de gestion immobilière qui s'occupera de vos locations et de la sélection des locataires pour vous.
Que doivent rechercher les propriétaires dans le dossier de crédit d'un locataire?
Un dossier de crédit vous fournit un examen assez approfondi de la santé financière et des habitudes d'une personne et illustre la manière dont elle traite ses finances. Est-elle fiable et règle-t-elle ses factures à temps? Régle-t-elle souvent ses factures en retard? Ses dettes ont-elles été récupérées par une agence de recouvrement? L'examen d'un dossier de crédit vous aide à déterminer le risque d'un nouveau locataire afin de décider si vous devez ou non lui louer votre bien.
Ce qu'il faut vérifier dans le dossier de crédit d'un locataire :
Pointage de crédit
Votre pointage de crédit est un nombre à trois chiffres qui résume votre historique de crédit. Vous accumulez des points au fil du temps si vous êtes fiable avec le crédit (utilisez et remboursez le crédit à temps) et vous perdez des points si vous n'êtes pas fiable (utilisez trop de crédit et n'effectuez pas tous vos remboursements). Les pointages de crédit sont des nombres compris entre 300 et 900, les pointages supérieurs à 660 étant généralement considérés comme bons. En un coup d'œil, le pointage de crédit d'un locataire vous donnera une bonne indication de sa fiabilité financière.
Paiements en retard et manqués
Vous voulez évidemment des locataires qui paieront régulièrement leur loyer en temps et en heure. Si un dossier de crédit indique qu'une personne a l'habitude de payer son loyer à temps, il y a de fortes chances qu'elle le fasse également. Si une personne a des antécédents de paiements en retard ou manqués pour des prêts, des cartes et des factures, il y a lieu de s'inquiéter.
Niveau d'endettement
Si le taux d'endettement d'une personne est élevé, il se peut qu'elle ait des difficultés à payer toutes ses dettes chaque mois. Lorsque vous examinez le taux d'endettement, vous devez également tenir compte des revenus du locataire potentiel. S'il gagne beaucoup, il se peut que son taux d'endettement soit gérable, même si son taux d'endettement est élevé.
Notes dérogatoires
Il peut s'agir de signaux d'alarme importants. Les notes dérogatoires sur un dossier de crédit comprennent des éléments tels que les faillites, les expulsions, les prêts impayés qui ont été renvoyés à une agence de recouvrement et les reprises de véhicules.
Quels sont les autres éléments que les propriétaires peuvent prendre en compte en plus du dossier de crédit?
Les propriétaires qui souhaitent aller plus loin dans leurs vérifications et obtenir une image plus complète de leurs candidats locataires peuvent procéder à quelques vérifications supplémentaires simples :
Regardez en ligne
De simples recherches sur des sites comme Google feront remonter tous les articles ou toutes les références aux locataires, s'ils ont déjà fait parler d'eux (pour de bonnes ou de mauvaises raisons). De même, il peut être intéressant de jeter un coup d'œil rapide aux profils de réseaux sociaux sur des sites tels que LinkedIn, Instagram, Facebook, Twitter et TikTok.
Demandez des références
Demandez à un candidat locataire de vous fournir des références d'anciens propriétaires et employeurs. Cela vous permettra de vérifier son lieu de travail et de connaître l'avis d'anciens propriétaires qui ont confié leur bien à ces locataires.
Certaines compagnies tierces incluent ces vérifications dans leurs services lorsque vous payez pour une sélection de locataires, en plus de la vérification de la solvabilité du locataire.
Que dois-je faire si un locataire a un mauvais crédit?
Un bon crédit est évidemment souhaitable chez un locataire. Mais un locataire potentiel dont le crédit est faible ou inexistant n'est pas nécessairement la pire chose au monde. Un mauvais crédit n'est pas toujours un signe de manque de fiabilité, les gens font des erreurs et les circonstances peuvent être indépendantes de leur volonté. Le crédit est difficile à bâtir mais facile à perdre, assurez-vous donc vraiment de discuter des problèmes de crédit avec les locataires potentiels si tout le reste semble bon. De plus, les candidats qui n'ont pas de crédit peuvent être jeunes ou nouveaux, ce qui n'est pas nécessairement un signal d'alarme.
Aucun crédit
Vous ne pouvez pas vous faire une idée précise de la capacité d'un locataire potentiel à payer votre loyer s'il n'a pas l'habitude de régler ses factures. Si la personne vous plaît et que vous pensez qu'elle conviendrait à votre logement, vous pouvez l'accepter en toute sécurité si elle fait signer le contrat de location par un garant. Un garant est un parent, un ami ou un proche qui accepte de prendre le risque de payer le loyer si le locataire ne le fait pas.
Mauvais crédit
Écoutez les locataires qui acceptent de parler de leur historique de crédit. Il se peut qu'ils aient récemment vécu un divorce coûteux ou qu'ils aient perdu leur emploi pendant la Covid. Vous pouvez leur demander de fournir des documents supplémentaires tels que des références d'employeurs, d'amis et d'anciens propriétaires. Vous pouvez même demander à voir des relevés bancaires et des déclarations d'impôts qui pourraient vous rassurer et prouver qu'ils ont des finances saines, même si leur pointage crédit est en baisse.