De combien mon propriétaire peut-il augmenter mon loyer d'une année à l'autre au Canada?

C'est une réalité : les loyers augmentent. Entre les conditions actuelles du marché, l'inflation et la demande de logements, il ne peut qu'augmenter. Si vous êtes un nouveau locataire, votre loyer pourrait être plus élevé que ce que vous aviez prévu. Saviez-vous, cependant, que le Canada et les provinces réglementent le montant des augmentations de loyer que votre propriétaire peut vous imposer? L'objectif est de maintenir les loyers à un niveau abordable pour le plus grand nombre de locataires possible. Il y a des avantages et des inconvénients au contrôle des loyers, ou à la nouvelle théorie : le contrôle des logements vacants. Nous allons en évaluer quelques-uns, puis nous parlerons de ce dont vous devez vous méfier, de quelques moyens additionnels d'épargner sur votre logement et de quelques conseils généraux sur les relations entre locataires et propriétaires.

Votre propriétaire

L'image que nous avons des propriétaires est généralement celle d'un personnage maléfique, du type Ebenezer Scrooge, qui compte ses sous et fait de son mieux pour écraser les gens qui vivent dans ses bâtiments. Le nom archaïque de « propriétaire » ne dissipe pas cette impression. Pourtant, un grand nombre de logements locatifs au Canada sont détenus et loués par de petits propriétaires, c'est-à-dire des propriétaires qui prennent en charge moins de deux logements locatifs. En fait, 26 % des propriétaires canadiens de logement locatif sont aussi déjà propriétaires. Cela signifie qu'une bonne partie du pays vit dans des endroits que d'autres personnes bien normales prennent en charge. Certes, il existe des propriétaires du type Scrooge McDuck, mais même la plupart des grandes sociétés de gestion veulent que leurs biens locatifs soient remplis de locataires heureux et payants.

N'oubliez pas que les propriétaires doivent suivre le même marché que vous. Les choses sont plus chères, il est plus onéreux de rénover des bâtiments et il en coûte un peu plus cher d'employer du personnel d'entretien. Il peut être difficile de se souvenir de ces choses lorsque vous recevez cette lettre d'augmentation de loyer, mais comme pour toute chose, souvenez-vous de la personne.

Trois types de contrôle des loyers

Le gouvernement, qu'il soit fédéral ou provincial, contrôle les loyers des résidents de trois façons. Chaque processus fonctionne de manière légèrement différente, mais a pour effet de maintenir les loyers à un niveau bas pour les résidents actuels.

Limite de fréquence

Les limites de fréquence recommandent... eh bien... justement cela. Votre propriétaire ne peut augmenter votre loyer qu'en fonction d'un calendrier prescrit. L'augmentation est généralement annuelle mais ne doit pas nécessairement l'être. Elle est dictée par la province et va souvent de pair avec les limites de montant.

Limite du montant

Il s'agit du pourcentage d'augmentation qu'un propriétaire peut vous imposer. Il va souvent de pair avec les limites de fréquence et oscille généralement autour de 2 % selon la province.

Contrôle des logements vacants

Le contrôle des logements vacants est une autre façon pour les provinces de contrôler le prix des biens locatifs. Avec un système de contrôle de l'inoccupation, les propriétaires ne sont pas autorisés à augmenter le loyer au-delà des limites prescrites pour les locataires actuels. Le contrôle des logements vacants a fait l'objet de nombreux débats au cours des dernières années (voir ci-dessous).

Pourquoi les loyers sont-ils en hausse?

Il y a quelques raisons principales pour lesquelles les loyers ont augmenté ces dernières années et vous pouvez probablement deviner la plus importante de celles-ci.

Pandémie de COVID-19

Vous avez deviné juste. La COVID a bouleversé tous les marchés et a rendu difficile la prévision de tout, des expéditions de tomates au prix des services publics. La raison principale de l'impact sur les loyers est que les personnes ont tout simplement changé leur mode de vie. Nombre d'entre elles ont commencé à travailler à domicile et ont décidé que les trajets domicile-travail n'étaient tout simplement plus quelque chose qu'elles voulaient faire lorsque les choses reviendraient à la normale. Les gens avaient besoin de plus d'espace pour leur bureau à domicile et d'un endroit où leurs enfants pourraient jouer sans être dérangés par leurs appels Zoom.

La pandémie a exercé une pression à la hausse sur les loyers, car les gens se déplaçaient et...

L'offre et la demande

...a fait pencher la balance de l'offre et de la demande fermement en faveur de la demande. Lorsque l'économie a commencé à ralentir, la construction de nouveaux appartements a également ralenti, faisant ainsi augmenter les prix des appartements existants. De plus, le coût de gestion d'un bâtiment est devenu plus élevé, ce qui signifie que les propriétaires ont dû demander plus d'argent pour entretenir l'endroit pour leurs locataires.

Anciens régimes fiscaux et réglementaires

On entre rapidement dans le vif du sujet, mais il suffit de dire que le système fiscal et réglementaire en place au Canada incite les constructeurs à construire des condominiums plutôt que des appartements locatifs. Ils sont en mesure d'investir dans la construction et de réaliser un profit beaucoup plus rapidement que s'ils bâtissaient pour la location.

Contrôle de l'inoccupation

Il s'agit d'une question brûlante à travers le Canada en ce moment, alors nous allons rapidement exposer les deux côtés de l'argument. D’un côté, certaines personnes qui défendent l’accès au logement soutiennent que le contrôle de l'inoccupation, bien qu'il soit utile aux résidents actuels parce qu'il maintient le prix à un niveau bas grâce aux mesures de contrôle des loyers, fait augmenter le prix du logement lorsqu'un locataire déménage. Il n'y a aucun contrôle sur le prix du loyer si le logement n'est pas occupé, ce qui signifie qu’une personne nouvellement arrivée dans un logement pourrait payer des centaines de dollars de plus. Ce système signifie aussi que, d'une certaine manière, les propriétaires sont incités à expulser les locataires en faveur de nouveaux. Les défenseurs du logement soutiennent que des programmes solides de contrôle des loyers, qui bénéficient à la fois aux résidents actuels et aux nouveaux résidents, sont essentiels pour contribuer à atténuer la pénurie de logements dans le pays.

D'un autre côté, les propriétaires et d'autres défenseurs du secteur font valoir que le système permet de maintenir les logements des résidents actuels à un prix abordable et leur permet de récupérer une partie de ce coût lorsque de nouveaux locataires arrivent. En bref, le loyer doit couvrir le coût de la propriété et si le contrôle des logements vacants y contribue, il ne comble certainement pas la différence. Les défenseurs de ce système soutiennent qu’un marché libre est mieux placé pour décider des loyers à appliquer.

Nous avons parlé du fait que les promoteurs profitent davantage du fait de bâtir des condos que des appartements : le contrôle des logements vacants fait partie du problème, selon les défenseurs de l'abrogation du système. Comme il n'existe pas de système solide et cohérent de contrôle des loyers ou de contrôle des logements vacants au Canada, on ne sait jamais exactement quel loyer on pourra demander à l'avenir. Il est donc difficile de prévoir les revenus des nouvelles constructions, ce qui pousse les promoteurs à créer des condos.

De combien les propriétaires peuvent-ils augmenter les loyers?

Le contrôle des loyers se fait au niveau provincial et seules quatre provinces disposent d'un système de contrôle des loyers.

Colombie-Britannique

La Colombie-Britannique a annoncé une augmentation de 2 % du taux plafond pour 2023, ce qui a eu pour effet d'exaspérer les deux parties : les locataires pensent que c'est trop, tandis que les propriétaires insistent sur le fait que c'est beaucoup trop peu. Les propriétaires doivent donner aux résidents un préavis de trois mois avant une augmentation de loyer et ne peuvent le faire qu'une fois par année. Les propriétaires sortent de deux années au cours desquelles l'augmentation de loyer autorisée n'a été que de 1,5 % et sera nulle en 2020. L'inflation a mis la pression à la fois sur les locataires et les propriétaires.

Manitoba

Annoncé plus tôt cette année, le gouvernement du Manitoba a déclaré qu'il n'autoriserait pas d'augmentation de loyer pour 2022 ou 2023, la fixant à zéro. Il y a quelques exceptions à cette règle, mais la plupart des logements ne peuvent pas du tout subir d'augmentation de loyer. Lorsqu'il y a une augmentation, les résidents doivent recevoir un préavis de trois mois.

Ontario

L'Ontario utilise une combinaison de contrôle des loyers et des logements vacants et a plafonné l'augmentation de 2023 à 2,5 %. Les propriétaires peuvent demander une dérogation à la Commission de la location immobilière de la province, cependant, il y a très peu de cas où une dérogation serait approuvée.

Île-du-Prince-Édouard

L'Î.-P.-É. permettra une augmentation maximale de 10,8 % en 2023, qui s'appliquera à tous les logements locatifs chauffés au mazout et dont le chauffage est inclus dans le loyer. Pour les unités qui n'incluent pas le chauffage, le taux est de 5,2 %. Dans les deux cas, les taux sont les plus élevés au Canada et l'un des plus élevés de l'histoire du système.

Comment pouvez-vous épargner?

Avec l'atténuation de la pandémie, les augmentations de loyer reviennent et il vous incombe d'être capable de faire face au choc du porte-monnaie. Il y a plusieurs choses que vous pouvez faire pour anticiper ces augmentations et vous assurer que vous êtes en mesure de réagir.

Faites le point

Évaluez votre situation personnelle. Avez-vous besoin de plus d'espace? Vous êtes à l’étape de fonder une famille? Vous voulez obtenir un terrain pour créer la ferme de miel biologique dont vous avez toujours rêvé? C'est peut-être le bon moment pour acheter. Oui, le marché est élevé, mais une maison peut être un excellent moyen d'épargner et de fournir à votre famille l'espace dont elle a besoin. Évaluez de près vos revenus et vos dépenses, ainsi que vos dettes existantes. Obtenez une copie de votre dossier de crédit et de votre pointage et examinez ce qui y figure. Enfin, comparez les taux d'intérêt hypothécaires pour voir si vous pouvez acheter une maison.

Regardez autour de vous

Assurez-vous de bien comprendre les montants des loyers des autres locataires autour de vous. Il se peut que votre propriétaire soit complètement à côté de la plaque, ou que vous fassiez une bonne affaire. Comprendre cette différence peut vous aider à faire une meilleure offre à votre propriétaire, ou à votre futur propriétaire, lors du renouvellement de votre contrat de location.

Établissez un budget

Il se peut que vous deviez modifier votre budget pour y inclure davantage d'argent pour le loyer. Cela pourrait nuire à d'autres domaines dans lesquels vous aimez dépenser de l'argent, comme les sorties ou l'achat d'articles que vous aimez. Le fait est que vous ne pourrez profiter de rien si vous avez constamment la préoccupation de garder un toit au-dessus de votre tête.

Dernières réflexions sur le montant de la hausse de loyer autorisée par un propriétaire

Dans de nombreuses provinces, les propriétaires sont limités dans le montant qu'ils peuvent augmenter pour votre loyer. Assurez-vous de bien comprendre quel est ce pourcentage dans votre région et ce que vous devrez peut-être faire pour que votre budget puisse s'adapter à une telle augmentation.